借地権

まず、賃貸借契約書に「更新料を支払う」旨の規定がない場合には、過去に何度も更新料を支払ってきたなどの更新料支払の合意を基礎づける事情がない限り、基本的には、更新料を支払う必要はないと考えて良いでしょう。

例えば、地主との間で更新契約が成立せず、借地借家法５条に基づき、賃貸借契約が法定更新された場合において、地主に更新料請求権が認められるかという点につき、最高裁判所は、「宅地賃貸借契約の法定更新に際し、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商慣習又は事実たる慣習は存在しない」と判示し、更新料請求権を否定しています（最高裁判所昭和５１年１０月１日付判決）。

これに対し、「金○○○円の更新料を支払う」「更地価格の○％の更新料を支払う」と更新料の支払及びその金額がある程度具体的な場合には、更新料を支払わなければならない可能性は高いでしょう。

ただし、後者の「更地価格」については、価格をどのように算出するのか、という点で争いが生じ得ます。

いずれにせよ、地主から更新料の支払いを求められたとしても、直ちに支払わなければならないというわけではありません。賃貸借契約書の内容を十分に吟味することが不可欠でしょう。

本来ならば、地主との仲がこじれることは良くないので、可能な限り地主の承諾を得られるように協議を重ねることが重要です。

しかし、どうしても難しい場合には、借地人は、裁判所に対し、借地借家法１７条２項に基づき、地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

この裁判は、借地非訟手続と呼ばれており、増改築が、建築基準法等の適法性、近隣住民との関係などから相当と認められる場合、裁判所が、地代などの借地条件の変更や承諾料の支払いを条件として、増改築の許可を行います。

この承諾料の金額は、増改築の内容によりますが、一般的には更地価格の３～５パーセント程度になることが多いでしょう。

いずれにしても、地主が承諾しなくとも、このような借地非訟手続が残されていますから、直ちに増改築を諦める必要はありません。

まず、借地権を譲渡するにあたり、早期・円満解決のために、地主との交渉は不可欠です。借地権の譲渡においては、地主に承諾料が支払われることが通常です。

その承諾料の金額は事案によりますが、一般的には、借地権価格の１０パーセント程度が相場とされています。（なお、譲受人が、将来的に借地権を相続により承継する者であれば、より低い割合になることが多いです　。）この借地権価格の評価としては、実際の売買代金額を基に算出することが多いでしょう。

仮に、借地権を譲渡しても、地主に何ら不利益となる恐れがないにもかかわらず、地主からの承諾を得られない場合、借地借家法１９条に基づき、裁判所の許可を得た上で、第三者に借地権を譲渡することが可能です（借地非訟手続）。

その場合、借地条件の変更（地代の変更等）や財産上の給付（承諾料）を裁判所が命じることがあります。この財産上の給付も、事案によりますが、一般的には借地権価格の１０パーセント程度が相場とされています。

地主との協議がどうしてもまとまらない場合には、このような借地非訟手続を利用することも一考に値するでしょう。