建物の明渡し

借主が行方不明の場合でも、家主（オーナー）側が借主の荷物を勝手に処分することはできません（自力救済の禁止）。そのため、裁判手続を利用しなければならないことは変わり有りません。

建物明渡請求訴訟を提起することになりますが、借主が行方不明の場合には、送達することができません。その場合には、借主が借りている建物を現地調査し、調査の結果、付郵便送達や公示送達という訴状の送達方法を採ります。（当くぬぎ経営法律事務所では、建物の明渡しの事案においては、建物の状況を把握するため、原則、訴訟提起前に現地調査を行うようにしております。）

付郵便送達とは、電気メーターが回っている、郵便受けに郵便物が入っていないなどの借主が建物内に居住している可能性が高いにもかかわらず、借主が訴状を受け取らない場合の送達方法です。この送達により、裁判所から訴状は発せられたときに、借主に送達されたとみなされることになります。

公示送達とは、電気メーターが回っていないなど、借主が建物内に居住している可能性が低く、借主の居所が分からない場合の手続です。裁判所書記官が訴状等を保管し、いつでも交付することを裁判所の掲示版に掲示し、２週間が経過すると、訴状が送達されたとみなされます。

その後は、裁判所による判決（債務名義）を得た後、強制執行手続を行うことになります。

いずれにせよ、借主が行方不明であったとしても、借主の荷物を勝手に処分することはできず、適切な法的手続を経る必要があります。お早目に、ご相談いただけますと幸いです。

勝訴判決を得ても、その効力が及ぶのは、原則として被告である借主とその占有補助者（借主の家族など）に限ります。そのため、借主以外にも占有者がいたと判断された場合、その占有者に対しても、別途訴訟を提起しなければならなくなります。

このような場合に備えて、訴訟提起する前に現地調査を行います。借主の部屋の中に勝手に入ることはできないため、調査に限りはありますが、借主の居住状況について、可能な限りの調査を尽くす必要があるでしょう。

仮に、借主以外の占有者が居住している可能性がある場合、「占有移転禁止の仮処分の申立」を検討することになります。「占有移転禁止の仮処分」を行うことで、建物の室内の状況を把握することができるとともに、借主からの承継人に対しても、強制執行手続の効力を及ぼすことが可能となります。（ただし、担保金などを用意しなければならず、申立をするかどうかは慎重に検討する必要があります。）

建物の明渡しにおいては、誰が建物に居住しているのか、その占有状況の把握が極めて重要となります。

まず、家主（オーナー）側が賃貸借契約の更新拒絶を行うには、借地借家法２６条１項に基づき、期間満了の１年前から６か月前までの間に、更新拒絶の通知をしなければなりません。（もし、期間が満了しても借主が建物を使用し続ける場合には、家主（オーナー）側は、遅滞なく異議を述べなければなりません。）

もっとも、更新拒絶の通知をすれば良いというものではなく、更新拒絶が認められるための正当事由が必要となります。

正当事由があるかどうかの判断は様々な要素に基づき行われることになりますが、建物の老朽化を理由とする場合には、①建物が老朽化を基礎づけるような耐震診断報告書等、②借主の転居先の候補となる代替物件の提示、③立退料が必要となることが多いです。

特に、争点となるのは③立退料です。この立退料の金額は低額ではありません。事案によりますが（店舗なのか、事務所なのか、居住用なのか）、賃料の３０か月分程度（東京地方裁判所平成２３年６月２３日付判決）は大まかな目安になるでしょう。もし、立退料の金額について当事者間で折り合いがつかない場合には、裁判所による不動産鑑定によってその金額が決せられます。

家主（オーナー）側から、非常に低額な立退料での立ち退きを求められている場合には、くぬぎ経営法律事務所にご相談いただけますと幸いです。