立退料

建物を賃借していたところ、賃貸人から、賃貸借契約期間の満了の際、建物の老朽化などを根拠に立ち退きを求められるというケースは少なくありません。それは、賃借の目的が居住用、事業用のいずれでも見受けられます。

しかし、定期建物賃貸借契約でない限り、賃貸借契約の更新が拒絶されたとしても、その更新拒絶には、正当事由が必要となります。

正当事由において特に問題になるテーマが立退料です。以下、立退料についてご説明致します。

 

立退料とは？

建物の賃貸借契約は、たとえ、賃貸借契約期間が満了したとしても、その更新を拒絶するにあたっては、借地借家法第２８条の定める「正当の事由」がなければならないとされています。

この正当事由とは、①建物の使用を必要とする事情、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況及び建物の現況のほか、④「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」を考慮して、その有無が判断されることになります。

この④の「財産上の給付」が立退料です。これら４つの事情の中では、最も重要な要素となり、立退料の交渉において、その理解は不可欠といえるでしょう。

 

立退料の交渉

貸主側としては、「正当事由」を基礎づけるためにも、立退料を用意する必要があります。しかし、この立退料の金額が最も大きな争点となり、しばしばご相談いただく内容でもあります。

しかし、立退料についてどうしても折り合いがつかず、裁判での決着をつけなければならない場合、裁判所による鑑定により決することになります。もっとも、裁判所による鑑定費用は、相当額になりますので、可能な限り、裁判によらず、任意の交渉により解決した方が望ましいといえるでしょう。

もっとも、任意の交渉で解決するにあたっては、立退料の計算方法についての理解をしなければなりません。

なお、賃借人の立場としては、立退料の交渉中においても、賃料の支払いを怠るようなことはあってはなりません。賃料の支払いを怠ると、債務不履行を理由に契約を解除されてしまうことになりますので、十分に注意する必要があります。もし、賃貸人が賃料の受領を拒絶するようなことがあれば、供託により賃料を支払うことを検討しなければならないでしょう。

 

立退料の算出方法

まず、一般的な算出方法として、明渡しによる損失額から立退料を算出するという方法があります。

明渡しにおいては、移転にあたっての費用が必ず必要となりますから、その費用は補償されなければなりません。また、移転先の家賃が、従前の家賃よりも高額である場合には、その差額分も損失として補償されるべきです。さらに、事業を営んでいる場合には、移転にあたりその事業を停止しなければならず、その分の営業損失についても補填されなければなりません。少なくとも、これらの合計額は、立退料として考慮されるべきものといえるでしょう。

次に、借家権価格を基に立退料を算出する方法もあります。借家権価格とは、賃借人の地位の財産的な価値を意味します。この借家権価格の算出方法は、「建物の底地部分の更地価格×借地権割合×借家権割合」という計算式により求めます。

借地権割合は、一般的には６０％から７０％、借家権割合は３０％であることが多いので、例えば、更地価格が１０００万円、借地権割合が７０％の場合、借家権割合が３０％の場合には、その土地上の賃借物件の借家権価格は、１０００万円×０．７×０．３より、２１０万円と算出することができます。

もちろん、立退料の金額が、必ずこれらの算出方法により決定するというわけではなく、個別具体的な事情を総合的に考慮して決せられることになるわけですが、立退料の交渉をするにあたっては理解しておくべき内容といえるでしょう。

 

弁護士が介入することの意義

これまで立退料の意義や算出方法を述べてきました。もちろん、立退料は個別具体的な事情を基に算出することになりますから、その金額が一律に決まるわけではありません。明渡しの時期や条件なども含めて、賃貸人と賃借人が十分に協議をし、取り決めをすることが極めて重要となります。

このような立退料の交渉においては専門的な知見を要することから、弁護士が介入することは大きな意義があると思料致します。立退料の交渉についてお悩みの方は、くぬぎ経営法律事務所にお気軽にご相談いただければ幸いです。